Les personnes âgées locataires d’un logement en vertu d’un bail d’habitation bénéficient de règles plus protectrices tant lorsqu’elles donnent congé au bailleur que lorsque le bailleur leur délivre congé. Des dispositions spécifiques sont prévues par la loi 6 juillet 1989.
1. Lorsque le bailleur donne congé au locataire âgé de plus de 70 ans
Au cours du bail, si le locataire peut mettre fin à la location sans justification, le bailleur quant à lui doit attendre la fin du bail pour reprendre son bien, à moins que le locataire n’ait mal exécuté ses obligations contractuelles (non paiement des loyers, défaut d’assurance…).
Le congé délivré par le bailleur doit être justifié, ainsi, il peut reprendre son bien :
- pour y habiter ou y loger ses enfants, parents, conjoints ou partenaire d’un PACS,
- pour le vendre,
- ou encore pour un motif légitime tel que le retard répété dans le règlement des loyers, le défaut d’entretien du logement, des troubles du voisinage…
Le bailleur doit informer le locataire de sa volonté de reprendre le bien au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
En présence d’un locataire âgé, le bailleur a des obligations spécifiques : Si le locataire est âgé de 70 ans ou plus et que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer un autre logement correspondant à ses besoins et ses possibilités (financières et physiques) dans une limite géographique de 5 km autour du logement occupé (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Lorsque la proposition du bailleur ne respecte pas ces prescriptions, le congé donné est nul et le bail est reconduit dans les mêmes conditions que le contrat précédent.
Toutefois, si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, il n’a pas l’obligation de présenter une offre de relogement au locataire âgé.
L’âge du locataire et celui du propriétaire/bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat tandis que le montant de leurs ressources est apprécié, quant lui, à la date de notification du congé.
2. Lorsque le locataire âgé donne congé au bailleur
Lorsque le locataire veut résilier le bail d’habitation qui le lie au bailleur, il doit, en principe, lui notifier sa décision 3 mois au moins avant de quitter les lieux.
Mais l’article 15 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire âgé et malade de quitter son logement plus rapidement. Ainsi, il peut donner congé au bailleur un mois avant de quitter le logement, à condition qu’il ait atteint l’âge de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile.
Le délai de préavis d’un mois peut être revendiqué par les deux époux co-titulaires du bail dès lors que les deux conditions relatives à l’âge et à l’état de santé sont remplies par un des conjoints au moins (décision récente de la Cour de Cassation en date du 5 janvier 2012, n° 10-26.130).
Cette solution est applicable aux partenaires signataires d’un pacte civil de solidarité (PACS) dans la mesure où ils sont également co-titulaires du bail d’habitation relatif à leur logement.
Auteur : Judith Duperoy – Avocat à la Cour – www.ledroitdesseniors.fr
