En quoi consiste le viager ? Comment le prix de vente est-il déterminé ? Quels sont les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur ? Sur qui repose la charge des travaux ? Que se passe-il en cas de décès du débiteur de la rente ? Que faire en cas de non-paiement de la rente ? La vente peut-elle être remise en cause ?
Les spécificités du viager : les parties, le prix et le partage des droits de propriété
La vente immobilière en viager, communément appelée « le viager », est un contrat par le lequel un vendeur senior ou une personne âgée (crédirentier) cède la propriété d’un bien immobilier à un acquéreur (débirentier), lequel, en contrepartie, s’engage à lui verser d’une rente à vie.
Cette vente permet à une personne vieillissante ou âgée de disposer de liquidités immédiatement en recevant, d’abord, un capital initial correspondant à une partie du prix de vente appelé « le bouquet », puis, une rente versée à vie par le débirentier. Le montant de la vente (bouquet et rente) est librement négocié entre les parties selon la valeur vénale du bien, l’âge du crédirentier, sa situation patrimoniale, le statut libre ou occupé du bien.
La vente en viager opère un démembrement de la propriété, divisant les droits sur les biens entre usufruit et nue-propriété jusqu’au décès du crédirentier. Si le bien en viager est vendu libre; l’acquéreur détiendra tous les attributs du droit de propriété et pourra également jouir du bien (en l’occupant ou en le louant pour percevoir les loyers). Si le bien est vendu occupé; c’est le vendeur qui exercera le droit d’usage et habitation et l’acquéreur ne détiendra que la nue-propriété du bien.
La particularité de la vente en viager tient à son caractère aléatoire, car ses effets, quant aux avantages et aux pertes pour les parties, dépendent d’un événement incertain : le décès du crédirentier (article 1964 du Code Civil).
En l’absence d’aléa, la vente viagère sera annulée par le juge. Il en est ainsi lorsque le crédirentier, malade au moment de la signature, décède des suites de son affection peu de temps après la conclusion de la vente.
Les droits et obligations du débirentier et du crédirentier
Le contrat de vente peut aménager la répartition des droits, obligations et charges relevant de chaque partie, la réévaluation de la rente, l’abandon de l’occupation, la durée du versement de la rente. A défaut de telles clauses, ce sont les règles du code civil qui s’appliqueront.
Le débirentier à l’obligation de régler le bouquet ainsi que les échéances de la rente (arrérages) selon les périodes et conditions prévues par le contrat. Il devra réviser automatiquement le montant de la rente chaque année selon la clause et l’indice d’indexation prévue au contrat de vente.
Le débirentier ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de régler la rente pendant toute la durée de vie du crédirentier (article 1979 du Code civil).
Néanmoins, le débirentier peut disposer du bien objet du viager, notamment en le revendant.
Le crédirentier, s’il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation, pourra occuper personnellement le bien sans toutefois pouvoir céder ce droit ou louer le bien pour percevoir un loyer. S’il habite le logement, il devra jouir du bien en « bon père de famille », c’est-à-dire comme s’il en était propriétaire ; ainsi, il devra le maintenir en bon état d’entretien.
Les garanties du crédirentier
Dans l’acte de vente, le débirentier peut demander à l’acquéreur de constituer des suretés (hypothèque, caution…) afin de garantir le paiement de la rente. Lorsque l’acquéreur ne donne pas les sûretés prévues, le vendeur peut demander la résiliation du contrat de vente (article 1977 du Code civil).
En cas de non-paiement de la rente : l’acte de vente doit prévoit une clause résolutoire selon laquelle la vente sera annulée de plein droit à défaut de paiement des termes d’arrérages à échéance. Le juge devra néanmoins être saisi pour constater l’acquisition de cette clause. Lorsque la vente est annulée, le crédirentier recouvre tous les attributs de la propriété du bien et peut ne pas avoir à reverser les rentes déjà perçues.
Le crédirentier pourra également saisir et faire vendre le bien afin d’obtenir le paiement de sa rente sur le produit de la vente (même en l’absence de clause résolutoire).
La fiscalité applicable à la rente viagère
La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu (article 79 du Code général des impôts) et aux prélèvements sociaux. Mais le crédirentier bénéficie d’une faveur fiscale car seule une fraction de la rente sera considérée comme un revenu et rentrera dans l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu et sera soumise aux prélèvements sociaux.
La fraction imposable de la rente est fixée, d’après l’âge du crédirentier et une fois pour toute lors du 1er versement de la rente. Ainsi, 70 % du montant est imposable si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans, 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans, 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans, 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans (article 158 alinéa 6 du Code général des impôts).
En cas de de revente du bien
Le débirentier peut décider de revendre le bien en viager en raison des problèmes financiers ou personnels qu’il rencontre ou pour toute autre raison. Par ailleurs la revente des biens en viager intervient souvent à la demande des héritiers du débirentier.
En cas de revente, le nouvel acquéreur peut accepter de racheter le viager, dans ce cas, il devient un 2ème débirentier et devra s’acquitter du paiement de la rente. Mais le débirentier initial reste également tenu du paiement de la rente : le crédirentier pourra se retourner contre ses deux débiteurs (sauf accord contraire).
Le nouvel acquéreur peut également acheter le bien au comptant : il réglera au débirentier la totalité du prix de la vente correspondant à la valeur du bien et ne sera pas concerné par le règlement de la rente : seul le débirentier restera tenu du versement de la rente comme à l’initial.
En cas de décès du débirentier
En cas de décès du débirentier, les droits, charges et dettes découlant du viager restent dans son patrimoine et se transmettent à la succession et aux héritiers.
Dès lors, les héritiers seront être tenus du paiement de la rente, à moins que le débirentier n’ait contracté une assurance décès couvrant les arrérages de la vente viagère.
Quand l’Avocat intervient-il dans la vente en viager ?
L’Avocat en matière de viager conseille et assiste son client en amont en vérifiant, en aménageant et en adaptant les clauses du contrat de vente aux besoins de son client, afin notamment d’éviter les contestations ultérieures ou la remise en cause de la vente.
L’Avocat intervient également en matière de contentieux du viager en cas de litige notamment sur la vileté du prix de vente du viager ou pour le recouvrement de la rente viagère.
En effet, l’annulation judiciaire de la vente peut être recherchée notamment par les héritiers, sur le fondement de l’insuffisance du prix de la vente (bouquet et rente) et l’absence de caractère aléatoire du contrat.
En cas de non-paiement des rentes, bien que le délai de prescription soit de 5 ans, il convient d’agir rapidement pour procéder au recouvrement. Le cas échéant, le juge pourrait considérer qu’en ne réclamant pas sa créance pendant une longue période, le crédirentier aurait renoncé au paiement de la rente.
Judith Duperoy-Paour – Avocat à la Cour
Magazine Seniors Région – Parution Janvier 2013
